[부동산] 2025년 상저하고 전망과 서울 아파트 시장불확실성 속에서 찾는 기회

 

[부동산] 2025년 상저하고 전망과 서울 아파트 시장
불확실성 속에서 찾는 기회

2025년 5월 28일 수요일

오늘의 핵심 포인트

부동산 전문가 10명 중 8명이 2025년 하반기 집값이 수도권 위주로 상승 전환할 것이라고 전망했습니다. '상저하고(상반기 약세, 하반기 강세)' 패턴이 예상되는 가운데, 공급 부족과 금리 인하 기대감이 주요 상승 요인으로 작용할 것으로 분석됩니다. 하지만 정치적 불확실성과 대출 규제는 여전히 부담 요인으로 남아있습니다.

⏳ 상저하고

📈 하반기 상승

📉 공급 부족

🏘️ 2025년 부동산 시장 전망: 상저하고의 해

헤럴드경제가 부동산 전문가 10명을 대상으로 실시한 조사에 따르면, 80%가 2025년 하반기 집값이 수도권 위주로 상승 전환할 것이라고 전망했습니다. 시기별로는 1·2분기 주택 시장이 약세를 보이고 3·4분기 이후 강세로 돌아서는 '상저하고' 양상을 띨 가능성이 크다고 진단했습니다.

80%전문가들이 하반기 상승 전환 전망

1-2분기약세 지속 예상

3-4분기강세 전환 시점

상반기에는 탄핵 정국, 대출 규제, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 위험 등이 맞물려 관망세가 지속되다가, 하반기 정치적 불확실성 해소, 기준금리 인하, 공급절벽 등을 기점으로 치고 올라갈 가능성이 크다고 분석했습니다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "1·2월까지 탄핵 정국과 집값 급등 부담감, 대출 금리 인상, 대출 규제로 거래가 위축돼 집값이 관망세를 보일 것"이라며 "이후 공급 부족에 따른 수급 불균형 문제가 대두되고, 기준 금리인하로 인한 점진적 대출 금리 인하, 대출 한도 완화 등으로 5월 이후부터 집값이 소폭 상승할 것"이라고 분석했습니다.

시장 분석: 왜 상저하고인가?

구조적 요인들이 복합적으로 작용하고 있습니다. 상반기 약세는 정치적 불확실성과 대출 규제 강화가 주요 원인이며, 하반기 상승은 2026~2027년 입주 물량 부족과 전셋값 상승, 기준금리 인하 기대감이 핵심 동력이 될 것으로 예상됩니다. 이는 단순한 경기 사이클을 넘어서 구조적 변화를 반영한 것입니다.

🏠 서울 아파트 시장의 현재와 미래

2024년 서울 아파트 시장의 특징은 극심한 양극화였습니다. 서울과 지방, 아파트와 비아파트의 격차가 크게 벌어진 가운데, 2025년에도 이러한 양극화 현상이 지속될 것으로 예상됩니다.

2024년 서울 아파트 시장 특징

• 7~8월 거래량 정점 후 9월 이후 급감

• 대출 규제 강화로 거래 위축

• 상승 피로감 누적

• 지역별 양극화 심화

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "1분기까지 정치적 불확실성과 대출 규제로 집값이 보합을 유지하다가 2분기 이후 전월세 공급 부족 현상이 가중되며 9억원 이하 중저가 아파트 위주로 본격 상승할 것으로 예상된다"며 "실수요자들이 대출 규제로 상대적으로 가격이 높은 주택을 매수할 수 없게 되면 중저가 아파트로 수요가 이동할 것"이라고 분석했습니다.

이는 많은 실수요자들에게 희소식일 수 있습니다. 고가 아파트 대신 상대적으로 접근 가능한 중저가 아파트에 기회가 생길 수 있기 때문입니다. 하지만 동시에 이런 아파트들도 빠르게 가격이 오를 수 있어 타이밍이 중요할 것으로 보입니다.

🌊 전월세 시장 상승 추세 지속

전문가들은 2025년 전월세 시장이 수도권을 중심으로 지속적인 상승세를 보일 것이라고 전망했습니다. 특히 경기도의 경우 올해 아파트 입주 물량이 5만8683가구로 전년(9만9294가구) 대비 크게 감소해 전세가격 오름세가 이어질 것으로 예상됩니다.

58,683가구 경기도 2025년 입주 물량

99,294가구 2024년 입주 물량

41%입주 물량 감소율

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "시중 전세 매물과 올해 입주 물량 등 임대차 공급량이 평년보다 저조한 상황이라 전셋값이 수도권을 중심으로 지속 상승할 가능성이 높아보인다"고 분석했습니다.

이재국 한국금융연수원 겸임교수는 "2023년 전세가격 약세 시장에서 계약한 임차인이 계약갱신 청구권을 사용해 재계약하면서 전세 물량이 부족해질 가능성이 높은데다, 신규 입주 물량 부족 현상까지 겹쳐 전월세 시장이 우상향 할 것"이라고 전망했습니다.

이는 전세를 구하려는 분들에게는 부담스러운 소식이지만, 동시에 전세에서 매매로 전환을 고려하는 계기가 될 수도 있습니다. 특히 상반기에 매매 시장이 약세를 보인다면, 이 시기를 활용한 내 집 마련을 검토해볼 만합니다.

전월세 시장 심층 분석

'전세의 월세화' 가속화가 주요 변수입니다. 정부 대출 규제 영향과 전세사기 여파로 전세 공급은 줄어들고 월세 수요는 늘어나는 구조적 변화가 진행되고 있습니다. 이는 주거비 부담 증가로 이어져 서민들의 주거 안정성에 영향을 미칠 것으로 우려됩니다.

🎯 지역별 부동산 시장 전망

2025년 부동산 시장은 지역별로 극명한 차이를 보일 것으로 예상됩니다. 서울 강남권과 한강변 일대는 여전히 견고한 수요를 바탕으로 매매값 강보합이 지속될 것으로 보이며, 반면 지방은 미분양 물량과 인구 유출로 어려움이 계속될 것으로 전망됩니다.

지역별 전망 요약

• 서울 강남권: 매매값 강보합, 전세 상승

• 서울 기타: 중저가 중심 상승

• 경기도: 전세 상승 압력 집중

• 지방: 미분양 부담으로 약세 지속

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "지역별 양극화는 올해에도 심화될 것"이라며 "서울은 1분기에서 2분기로 넘어가면서 완만한 상승세를 보일 가능성이 크다"고 말했습니다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장도 "서울 강남권과 한강변 일대 등 대기수요가 탄탄한 지역은 2025년에도 매매값 강보합이 지속될 것"이라며 "반면 지방 주택 시장은 5만호 미분양 물량 적체와 수도권으로의 주택수요 쏠림 현상 등으로 가격 하락이 예상된다"고 밝혔습니다.

이러한 지역별 격차는 투자자들에게는 선택과 집중이 필요함을 의미합니다. 무작정 '부동산은 오른다'는 막연한 기대보다는 지역별 특성과 수급 상황을 면밀히 분석한 투자 전략이 필요한 시점입니다.

🏗️ 공급 부족이 가져올 파급효과

2025년 부동산 시장의 가장 큰 변수 중 하나는 공급 부족입니다. 2026~2027년 입주 예정 물량이 크게 부족한 상황에서, 이는 중장기적으로 집값 상승 압력으로 작용할 것으로 예상됩니다.

공급 부족 현황

• 2026~2027년 입주 물량 급감

• 건설사 PF 사업 위축

• 인허가 절차 지연

• 건설비 상승으로 사업성 악화

김효선 NH농협 부동산 수석위원은 "2025년 아파트 입주 물량이 크게 감소한데다, 전세사기 등 여파로 비아파트 인허가도 감소해 모든 주택 유형의 신축 공급이 줄어든다"며 "공급 대비 수요가 많은 수도권 전월세 시장 상승 추세는 이어질 것으로 예상되고, 지방은 수급 상황에 따라 다르게 나타날 것"이라고 분석했습니다.

이러한 공급 부족 현상은 단순히 집값 상승으로만 이어지지 않을 수 있습니다. 정부의 강력한 부동산 정책이나 경기 침체 등이 맞물리면 예상과 다른 결과가 나올 수도 있어 신중한 관찰이 필요합니다.

💡 실수요자를 위한 전략 가이드

전문가들은 2025년 상반기가 내 집 마련의 적기가 될 수 있다고 조언하고 있습니다. 특히 1-2분기 동안 시장이 약세를 보일 것으로 예상되는 만큼, 이 시기를 활용한 매수 타이밍을 고려해볼 만합니다.

실수요자 매수 전략

✅ 타이밍: 2025년 상반기(1-2분기) 약세 시점 활용

✅ 지역: 서울 중저가 아파트, 교통 편의성 고려

✅ 자금: 대출 규제 감안한 자기자금 비율 상향

✅ 장기 관점: 7년 이상 보유 전제로 접근

박합수 교수는 "집값 떨어졌을 때 사야지 말은 쉽지만 막상 집값이 내려가면 투자심리가 위축되어 무서워 못 산다"며 "2025년 상반기가 내 집 마련의 좋은 타이밍이 될 수 있다. 최적의 타이밍에 매수를 하지 못했더라도 7년 후에는 집값이 상승했을 가능성이 높다"고 조언했습니다.

특히 주목할 점은 실수요자들의 평균 주택 보유 기간이 7년이 넘는다는 것입니다. 이는 단기적인 시세 변동보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 중요함을 의미합니다.

하지만 무작정 매수에 나서기보다는 본인의 소득과 자산 상황을 면밀히 검토하고, 향후 금리 상승 가능성까지 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 특히 대출 규제가 강화된 상황에서는 자기자금 비율을 높이는 것이 안전합니다.

매수 시 고려사항

감정보다는 냉정한 계산이 필요합니다. '지금 안 사면 평생 못 산다'는 조급함보다는 본인의 소득 수준, 직업 안정성, 가족 계획 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한 해당 지역의 개발 계획, 교통 인프라, 학군 등도 중요한 변수가 될 수 있습니다.

⚠️ 부동산 투자 시 주의해야 할 리스크

2025년 부동산 시장에는 여러 리스크 요인들이 잠재되어 있습니다. 정치적 불확실성, 글로벌 경제 변화, 그리고 정부 정책 변화 등이 예상과 다른 결과를 가져올 수 있습니다.

주요 리스크 요인들

• 대선 결과에 따른 부동산 정책 변화

• 미국 금리 정책 변화의 국내 파급효과

• 건설사 PF 부실 확산 가능성

• 가계부채 증가로 인한 소비 위축

특히 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 부실 위험은 건설업계 전반에 영향을 미칠 수 있는 중요한 변수입니다. 일부 건설사들의 자금난이 심화되면서 분양 시장에도 영향을 미칠 수 있어 신중한 관찰이 필요합니다.

또한 가계부채 증가 속도가 소득 증가율을 상회하고 있어, 향후 금리 상승 시 가계의 원리금 상환 부담이 크게 증가할 수 있습니다. 이는 부동산 매수 수요를 위축시키는 요인으로 작용할 가능성이 높습니다.

무엇보다 부동산 투자는 고액의 자금이 장기간 묶이는 투자라는 점을 잊지 말아야 합니다. 충분한 비상자금을 확보하고, 본인의 위험 감수 능력 범위 내에서 투자하는 것이 중요합니다.

🔮 2025년 하반기 부동산 시장 전망

전문가들이 예상하는 2025년 하반기 부동산 시장 상승 전환이 실제로 이루어질지는 여러 변수에 달려 있습니다. 기준금리 인하 시기와 폭, 정치적 안정성 회복, 그리고 글로벌 경제 상황 등이 핵심 변수가 될 것입니다.

하반기 상승을 위한 전제 조건

• 정치적 불확실성 해소

• 기준금리 인하 단행

• 대출 규제 완화

• 글로벌 경제 안정

특히 주목할 점은 공급 부족 현상이 2026년 이후에도 지속될 것으로 예상된다는 것입니다. 이는 중장기적으로 부동산 가격에 상승 압력으로 작용할 가능성이 높습니다.

하지만 동시에 변동성도 확대될 것으로 예상됩니다. 단기적인 정책 변화나 시장 심리 변화에 따라 급격한 등락을 보일 수 있어, 투자자들은 보다 신중한 접근이 필요할 것입니다.

윤지해 연구원은 "하반기로 갈수록 공급 절벽 문제 현실화되는데다, 기준 금리 인하까지 겹쳐 매매수요를 자극하는 요인이 될 수 있다"고 강조했습니다.

🏡 부동산 시장의 구조적 변화

2025년 부동산 시장은 단순한 경기 순환을 넘어서 구조적 변화를 겪고 있습니다. 인구 구조 변화, 라이프스타일 변화, 그리고 정부 정책 방향 등이 복합적으로 작용하면서 새로운 패러다임을 만들어가고 있습니다.

구조적 변화 요인들

부동산 시장의 근본적 변화가 진행되고 있습니다. 1인 가구 증가, 재택근무 확산, 전세사기 여파 등으로 주거 선호도가 변화하고 있습니다. 또한 정부의 부동산 정책도 투기 억제에서 공급 확대로 방향을 전환하고 있어, 이러한 변화들이 시장에 미치는 영향을 주의 깊게 관찰해야 합니다.

특히 MZ세대의 부동산 투자 패턴 변화도 주목할 만합니다. 전통적인 '내 집 마련' 개념에서 벗어나 투자 수단으로서의 부동산에 대한 관심이 높아지고 있으며, 이는 시장 참여자들의 행동 양식에도 변화를 가져오고 있습니다.

또한 ESG(환경·사회·지배구조) 요소가 부동산 투자에도 영향을 미치기 시작했습니다. 친환경 건축물, 대중교통 접근성, 커뮤니티 시설 등이 부동산 가치 평가에 새로운 기준으로 자리잡고 있습니다.

📈 성공적인 부동산 투자를 위한 조언

2025년과 같이 불확실성이 높은 시기에는 무엇보다 원칙에 충실한 투자가 중요합니다. 단기 수익보다는 장기적인 관점에서 접근하고, 본인의 투자 목적과 위험 감수 능력을 명확히 하는 것이 성공의 열쇠입니다.

성공 투자 원칙

✅ 위치의 중요성: 교통, 편의시설, 개발 계획 등 종합 고려

✅ 자금 관리: 레버리지 비율 적정 수준 유지

✅ 시장 분석: 지역별 수급 상황과 정책 변화 모니터링

✅ 장기 관점: 최소 5-7년 이상 보유 전제

특히 2025년에는 '선택과 집중'이 더욱 중요해질 것입니다. 모든 지역, 모든 유형의 부동산이 동일하게 움직이지 않을 것이기 때문에, 철저한 분석을 바탕으로 한 투자 결정이 필요합니다.

또한 정부 정책 변화에 대한 민감도를 높여야 합니다. 대선 결과에 따라 부동산 정책이 크게 바뀔 수 있으며, 이는 시장에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

마지막으로, 감정적 판단보다는 객관적 데이터에 기반한 의사결정이 중요합니다. '지금 안 사면 못 산다'는 조급함이나 '무조건 오른다'는 맹신은 위험할 수 있습니다.

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출처 및 정보 안내: 본 콘텐츠는 헤럴드경제, 부동산 전문기관, 건설연구원, 각종 부동산 전문지 등의 공개 자료와 전문가 인터뷰를 바탕으로 작성되었습니다. 모든 정보는 단순 정보 제공 목적이며, 부동산 투자나 매매 결정의 근거로 사용되어서는 안 됩니다. 부동산 투자에 따른 모든 책임은 투자자 본인에게 있으며, 투자 전 충분한 검토와 전문가 상담을 받으시기 바랍니다.